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海南将降低商品住房开发比例市民担忧房价上

2019-06-09 08:38:37来源:励志吧0次阅读

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有鉴于此,11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出,从明年起,要逐步降低商品住房开发比例,并纳入市县考核指标体系。

随后我省提出,要建立合理的房地产结构,构建多元化的产品体系,不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设,坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”,拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。

-本报邵长春 实习生王欢欢

空置之忧

-房屋季节性空置,造成资源浪费

-海南旅游房地产的特点应是使用权的流动性

11月27日,中国北方大部分地区普遍降温;12月4日,我国25个省份深陷雾霾天气;而千里之外的海南却是一片阳光明媚。

每到这个季节,北方老人们结伴来到海南,开始他们长达几个月的候鸟生活。

事实上,海南房地产业呈现两头在外的特征:开发商、购买者来自全国范围,外销比重极高。2011年,海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%,其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年,岛内需求扩大,岛外市场比重有所下降,但仍占据主导地位。

对岛外市场的过分依赖带来的直接后果是,海南房地产业第二居所明显,造成房屋的大量季节性空置,给小区的物业管理带来了难题,也给小区供水、供电带来很大损耗,造成资源浪费。

三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉,该小区属小区,绝大多数业主都是外地人。一到夏天,候鸟老人撤离,小区里一片黑暗,只有几户人家亮灯。这个时候,楼道里的两部电梯通常只开一部,公共照明也基本停用。在琼海、万宁等地采访了解到,这种现象绝非个例。

部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套,也是空置率高的一个原因。

省房地产业协会秘书长王静告诉,目前我省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点,一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善,就忙着进行房地产开发,结果出现“垃圾靠风吹,排水靠自然”的怪象。

对此,省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示,海南必须要提高房屋利用率,如果只是简单出售,那就只是输出成本而没有带来消费,没有促进经济,这是对海南资源的极大浪费。转型升级中需要解决的就是资源利用问题,一个政策的出台,不单是对将来发展的指导,也要为过去的遗留问题提供解决方案和对策。开发商卖完房子走人了,把房屋空置率问题留在海南,等到海南土地快使用完、规划完后再解决,那就晚了。

省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示,海南商品房主要卖给岛外客户,旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量,是海南房地产业健康发展的巨大隐患。

“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君说,如果能引进分时度假和产权式酒店,将从根源上解决海南大量房屋闲置问题,也可以促进海南第三产业的发展。海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉,他的观点是,海南房子不但要限购,而且要禁购。“房子不是投资品。海南旅游房地产的特点应该是使用权的流动性,可以向岛外居民开放使用权,但所有权不是你的。”

结构之痛

-低端商品房过多住宅地产占比过大

-结构不合理凸显抗风险能力较差

结构不合理,是当前我省房地产业突出的问题,主要表现为普通商品住房占比过大,低端商品住房过多。单一模式、低端开发,既是对海南宝贵土地资源的极大浪费,也不利于房地产业的持续发展。这是全省促进房地产业健康发展工作会议传递出的信息。

据统计,2005年-2012年,我省房地产开发投资累计完成2729.65亿元,年均增长43.47%,约占全社会固定资产投资总额的33.92%,连续保持两位数增长态势。房地产开发规模年年攀升,房地产建设用地增长迅猛,房地产销售价格和涨幅均较大。

但与此同时,海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。

目前,我省房地产的开发仍是住宅地产占主导,与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目产品较少,商业、办公房地产规模更小。2012年,全省商品住宅投资725.32亿元,占房地产开发投资的比重为81.8%;商业营业用房投资50.6亿元,占5.7%;办公楼投资5.65亿元,仅占0.6%。省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武告诉,这种结构对宏观调控政策极其敏感,抗风险能力较差,而且也与国际旅游岛的发展目标不相吻合。房地产业是一个关联性极强的产业,也是一种消费性产业,需要综合发展环境的支撑,其良性发展必须以综合发展为前提。“以商品住宅占主导地位的单一产品结构,不利于海南房地产业的健康持续发展。”

民众之惑

-普通商品房比例下降,房价会不会上涨?

-岛外购房者实力雄厚,本地人买房难怎么解?

近年来,海南商品住房价格上涨明显快于居民可支配收入增长。岛外购房需求的持续旺盛推高了海南的房价,在一定程度上挤压了本岛居民的住房需求,本地人买房难的问题已经凸显,亟需解决。

目前,国内人均GDP超过3500美元的地区已有2亿人口。海南房地产市场基本是以此目标群体为销售对象,而海南地方经济水平不高,本岛居民的收入低,消费能力有限,在这场购房竞争中明显处于不利局面。

《意见》的出台,不免让很多海南的购房刚需族心里犯起了嘀咕:普通商品住房的开发比例降下来了,也就意味着商品房供给数量减少了,那么海南房价会不会因此迅速上涨,买房岂不是更加困难?

对此,王毅武解释说,海南目前的空置房还很多,降低普通商品住房开发比例后,会激发出市场活力,调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场,可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。“如果海南再大量开发普通商品房,只会造成资源浪费,市场停滞。”

王毅武说,从长远来看,必须要把高端旅游房地产和民生保障房地产分开,不要搅成一锅粥。保障房解决本岛居民居住问题,旅游房地产解决游客问题。

李仁君建议,我省应借鉴香港等地的先进经验,采取“双轨制”的办法,对于商品性住房,应实行“放开价格,管住数量”,对于保障性住房则实行“管住价格,放开数量”。海南的环境资源稀缺,面向岛外客户的经营性地产,就是要走高端、特色化路线,价格由市场决定,数量上加以限制;而保障房则是为了解决本岛居民的住房问题,有多少需求就建多少,价格上要予以限制。全省促进房地产业健康发展工作会议也强调,要积极构建多元化的产品体系,也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房开发比例,不断增加高端旅游酒店、度假村、产权式公寓等经营性地产的开发建设,加大保障性住房的建设和供应。到2015年,将覆盖面由现在的28%提升到38%左右。

转型之虑

-要求开发商搞经营性房地产,用10年甚至更长时间收回成本,不太现实

-没有优惠政策刺激,经营性房地产开发动力不足

近年来,我省在经营性房地产方面进行了许多积极探索,但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束,酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生。

三亚大卫传奇度假酒店可说是一个典型案例。该酒店以产权式酒店方式经营,业主委托开发商经营,但开发商在经营管理期间屡次爽约,几次下调租金,未兑现当初分红的承诺,双方矛盾摩擦不断。终,180多名业主经过艰难维权,以300万元从开发商手中购回酒店经营权,并于今年10月底重新开张,这也是三亚市家业主自主经营的产权式酒店。

王静告诉,社会诚信体系的缺失严重制约了我省经营性房地产项目的发展。现在许多产权式酒店的经营比较稳定,是建立在整个房地产行业整体利好的基础上的。“一旦经济发展出现停滞,许多纠纷矛盾就有可能集中爆发。”

三亚另一家产权式酒店开发企业大兴集团策划部经理范晓磊告诉,产权式酒店是一项投资产品,一般利润在4%左右,回效慢。所以他们只卖了一部分产权,剩下产权自持,这样双方利益就连在了一起。同时,他们还增加资金管理的透明度,业主可以查到酒店经营状况、自己的收益和整体资金的流向。但他坦承,目前的问题是没有具体的法律规范。对于房产税、物业税、租赁费等方面都没有一个参考标准。“对于业主这方面的疑问,公司仍没办法回应,所以我觉得相关法律文件尽快出台很有必要。”

王静告诉,海南发展经营性房地产项目,还必须考虑政策导向问题。开发商都是趋利的,房地产投资大,比起经营性房地产,普通商品房“一锤子”买卖收回成本更快,经营风险更小,如果没有相关优惠政策刺激,同等条件下开发商当然不愿意涉足经营性房地产领域。“政府如果是一次性收取土地出让金,却要求开发商搞经营性房地产,用10年甚至更长时间收回成本,这无疑不太现实。”侯百镇认为,海南应尽快建立起经营性房地产的概念,高端并不一定就是豪宅,适价低碳的房地产同样不会造成资源的浪费。

开发之思

-如果还不断卖地,低水平开发,就是死路一条

-开发密度强度大,对滨海生态产生较大影响和压力

海南房地产开发对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。目前我省的度假居住型地产与经营型地产在区位上均偏向滨海、滨湖、滨河、山区等优质资源区域。

从有关部门获悉,滨海地带是目前我省房地产开发集中的地域,由于开发密度、强度较大,已对我省滨海自然生态环境产生了较大影响和压力。部分市县甚至为了短期经济利益,将规划的旅游用地变更为住宅用地,随意提高容积率。

海南是我国的热带岛屿,其资源具有独特性、稀缺性和有限性,同时又因为典型的岛屿型生态系统,自我恢复能力较低。加上我省经济总量较小,公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出,大量资本追逐有限的资源势必造成过度开发利用,从而威胁到海南资源及环境的可持续性。

近年来,大量购买低端房产的岛外消费者进入海南,不仅加大了环境资源的承载负担,土地价值也难以得到充分体现,更造成海南城市发展后劲不足等问题。

王毅武表示,海南能够留给旅游房地产的地其实很少。“如果还不断卖地,低水平开发,就是死路一条”。侯百镇说,高端度假村对环境的要求很高。政府应从宏观上把握规划,划定红线,建筑要建多高,整体风貌怎样,这些都要有确定的指标。现在的情况是,开发商买走土地就自己任意规划。“游客一下飞机,看到跟别的城市没区别,那么海南的竞争力就没了。”

产业之局

-房地产绝非海南产业的

-建立全省数据库及时掌握开发动态

“‘圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售’的房地产发展模式必须要改变。”业内人士认为,海南房地产开发模式的转型升级,关键是要改变传统的片面强调数量和速度的发展模式,把房地产开发的品质和效益摆在优先位置,提高开发的后续利润,以确保地方税源的稳定,减少大规模、盲目出让土地的冲动。

陈武说,海南房地产业应该有一个准确定位,不是其他产业服务房地产业,而是房地产服务海南的多产业,充分发挥房地产业关联性强的特点,实现由单一产业向产业链的转型升级。同时,要充分发挥房地产业作为基础产业的载体功能,与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展,实现从单一产业向产业集聚的转变。房地产业只有支持其他产业的发展,才能实现自身的长远发展。

李仁君说,在海南本土企业中,如椰树、春光和南国等本地资源依托型企业,也证明海南并非只能搞房地产。关键是政府要予以引导和政策倾斜,可以通过技术引进,在确保生态环保的前提下,加大力度发展海南的实体经济。

王毅武说,海南不是发展不了其他产业,而是因为房地产业时间短、来钱快,部分市县政府把精力都放在了卖地和房地产业上,自然就没财力也没心思花在其他产业上。

中信地产海南投资有限公司总经理刘星告诉,这次结构调整政策出台得很及时,对我省一次性住宅产业交易有很大的推动作用,也提高了房地产市场的门槛,将小散乱的房地产现象进行了规范化管理,这对品牌房地产开发商有很大的鼓励和推动作用。

侯百镇则建议,海南房地产开发可以采用指标转移的方式。比如说,有的特殊保护区域规定楼只能建一定高度,但给予足够的指标,允许这些特定地区的开发商或部门转移剩余开发指标。通过这种方式,既保证各方利益,还可以保障海南资源有序开发,旅游建设长期发展。

采访中,多名专家和政府官员表示,目前全省没有一家研究海南房地产业的专门机构,只有一些经济学、规划方面的专家偶尔会涉及这方面问题。

目前,我省房地产治理问题已逐渐显现,专家建议应尽早建立专门研究机构,将房地产业的管理上升到战略高度,从被动管理转变为主动管理,克服跟着项目跑的被动情况,加强战略研究、重大项目研究、重大空间决策。同时,建立全省统一、完整、真实的房地产业数据库系统,把省内的房地产数据库从入口环节完善起来,让决策层及时掌握新开工数据、在建数据、竣工数据以及销售数据,不同类型房地产项目的结构情况、销售情况,为科学决策提供信息支持。(本报海口12月5日讯)

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